5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语